Luật Bất động sản và xây dựng

Hội nghị góp ý sửa đổi Luật Nhà ở – Luật Kinh doanh bất động sản

DVL Group

Tháng Tư 29

VNREA tổ chức Hội nghị Góp ý sửa đổi Luật Nhà ở – Luật Kinh doanh bất động sản, để phát triển nhà ở và thị trường bất động sản

Nhằm đóng góp một cách chủ động, thiết thực vào việc phát triển thị trường nhà ở, thị trường bất động sản, chiều ngày 28/4, VNREA tổ chức Hội nghị góp ý sửa đổi Luật Nhà ở – Luật Kinh doanh bất động sản.

Ông Nguyễn Hồng Chung, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Đầu tư DVL VENTURES chia sẻ

Thứ nhất, các chuyên gia nói rằng các luật có sự giao thoa với nhau nhưng tôi cho rằng các luật có sự chồng chéo và mâu thuẫn thì đúng hơn. Ví như việc sửa Điều 23 Luật Nhà ở, Luật Đầu tư là luật gốc, thì việc sửa điều 23 là đúng nhưng Quốc hội lại chưa thông qua.

Ông Nguyễn Hồng Chung, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Đầu tư DVL VENTURES

Thứ hai, cơ chế đấu giá đấu thầu rất nhiều vấn đề. Trong khuôn khổ góp ý sửa đổi Luật Nhà ở, tôi muốn làm rõ việc nhà ở xã hội có phải qua hình thức đấu thầu sử dụng đất không? Bởi thực tế là có tỉnh đấu thầu, có tỉnh không. Bất động sản công nghiệp cũng vậy.

Thực tế hiện nay, chủ đầu tư có nhiều nguyện vọng đầu tư đa dạng các loại hình. Do đó cần phải làm rõ về câu chuyện đấu giá đấu thầu, nếu dự án chưa giải phóng mặt bằng thì nên đấu thầu, còn dự án đã giải phóng rồi thì đấu giá. Đặc biệt, vướng mắc ở đây là xác định giá trị địa tô chênh lệch (M3).

Thứ ba, về Luật Kinh doanh bất động sản, cần phải sửa đổi và điều chỉnh 4 vấn đề:

– Điều kiện kinh doanh bất động sản: Luật mới có quy định chung chung, chưa có cụ thể về điều kiện kinh doanh bất động sản. Tôi cho rằng, Luật phải làm rõ, từng đối tượng phải tách ra với các yêu cầu khác nhau, chủ đầu tư và kinh doanh nhỏ lẻ phải có điều kiện kinh doanh riêng.

– Về hoạt động môi giới bất động sản: Trước đây bắt buộc phải có chứng chỉ hành nghề và phải qua một quá trình đào tạo nhưng sau dịch Covid-19 cho thấy ai cũng đi làm bất động sản. Việc này rất bất cập, do đó cần phải có quá trình đào tạo rồi mới thi chứng chỉ môi giới, nếu không sẽ không có chuẩn mực cho hoạt động này.

– Về kinh doanh dịch vụ về sàn giao dịch bất động sản: Tất cả các giao dịch phải thông qua sàn giao dịch bất động sản, nhưng hiện cơ quan quản lý không nắm được thông tin vì nhiều giao dịch bất động sản không thông qua sàn giao dịch. Tôi thấy, nếu sửa Luật thì phải thông qua sàn giao dịch nhưng không thêm giấy phép con, thủ tục làm khó doanh nghiệp.

Ngoài ra, còn nhiều vấn đề: Bất động sản hình thành tương lai, chuyển nhượng bất động sản … cũng cần được tháo gỡ.

Một số góp ý khác diễn ra tại Hội nghị:

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng chia sẻ

Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Đất đai có liên quan chặt chẽ và tác động tới thị trường bất động sản:

Từ những ý kiến đã phát biểu, tôi cho rằng, cả 3 luật đều có những vướng mắc và đứng ở các góc độ khác nhau sẽ nhìn thấy vướng mắc khác nhau.

Cũng phải chia sẻ rằng, có vấn đề cần phải báo cáo Bộ Chính trị, thậm chí Quốc hội sẽ phải bỏ phiếu riêng để quyết định một số vấn đề đưa vào các bộ luật. Bởi luật pháp còn gắn với chính trị, văn hoá, kinh tế.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng

Thực tế chính vì có sự tranh cãi giữa các luật nên chúng ta mới cần có sửa đổi. Tuy nhiên, việc sửa 2 luật trong bối cảnh hiện nay có nhiều nhạy cảm như các sai phạm đất đai, vấn đề siết tín dụng…

Khi nói đến sửa luật, doanh nghiệp đứng ở góc độ của doanh nghiệp để thấy khó cần tháo gỡ, góc độ của luật sư là bảo vệ quyền lợi của người dân, nhà đầu tư. Còn ở phía nhà làm luật, chúng tôi nhìn ở góc độ phải hài hoà lợi ích, quyền và trách nhiệm giữa các bên Nhà nước, nhà đầu tư, người dân.

Có một số vấn đề chúng tôi đặt ra như sau:

Thứ nhất, phạm vi áp dụng Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản hiện nay như thế nào trong mối quan hệ với luật khác? Điều chỉnh những gì để tránh sự chồng chéo?

Thứ hai, trong bối cảnh hiện nay, việc sửa đổi hai luật này thì vấn đề nào cần kế thừa, tức là luật cũ vẫn có cái tốt không thể xoá bỏ; điều gì cần kế thừa, bổ sung, sửa đổi để phù hợp với thực tế.

Thứ ba, phải phát triển các vấn đề mà trong các văn bản dưới luật đã và đang quy định thấy hợp lý thì cần đưa vào luật như Nghị định 99, Thông tư 02, Thông tư 06… Nhưng quy định tại nghị định hay thông tư đưa vào luật thì phải phù hợp để không có nhiều thủ tục hành chính. Ngoài ra, cần xác định mối quan hệ giữa 2 luật để tránh chồng chéo, mâu thuẫn…

Cụ thể với Luật Nhà ở:

Thứ nhất, vấn đề sở hữu nhà chung cư có thời hạn có cần không? Thế giới có quy định sở hữu chung cư 50 năm, 70 năm. Nếu hết hạn sở hữu, chung cư còn tốt cho tiếp tục sử dụng, không tốt sẽ phá vỡ. Vậy Việt Nam có cần hay không? Ngược lại vấn đề là Luật Đất đai có cho phép sở hữu lâu dài cho đất xây dựng chung cư hay không?

Thứ hai, các hình thức đầu tư xây dựng dự án cần sửa đổi gì? Trong thời gian vừa qua, phân lô bán nền tràn lan, tôi cho rằng, phải xác định hình thức đầu tư rõ ràng. Như thế nào là lập dự án đầu tư, như thế nào là kinh doanh riêng lẻ.

Thứ ba, xác định mô hình đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Tên gọi không quan trọng, mà ở chỗ cách thức xác định, nội hàm của sản phẩm. Sản phẩm nào cho thuê? Sản phẩm nào vừa bán vừa cho thuê. Xác định rõ mô hình phát triển nhà ở do Nhà nước quy định như: Nhà ở cho công nhân phải có chế định riêng hay mô hình nhà ở cho người dân trong đô thị cũng khác…

Thứ tư, đối với phát triển tài chính nhà ở. Trong Luật Nhà ở đã có quy định, nhưng tài chính với bất động sản ra sao lại là vấn đề rộng? Cần nghiên cứu mở rộng hơn quy định bổ sung trong luật.

Thứ năm, việc xác định các loại hình sở hữu nhà ở hiện nay liên quan đến sở hữu của người nước ngoài. Vấn đề này liên quan đến Hiến pháp và cần quy định cụ thể hơn.

Với Luật Kinh doanh bất động sản:

Thứ nhất, quy định về điều kiện kinh doanh bất động sản như thế nào? Cần quy định rõ ràng về vốn hay về tiêu chí nào cần đặt ra?

Thứ hai, chuyển nhượng dự án gắn với quyền sử dụng đất: Chuyển nhượng phải có sổ đỏ. Một doanh nghiệp làm ăn thua lỗ muốn chuyển nhượng dự án thì dự án phải có sổ đỏ nhưng điều kiện cấp sổ đỏ là phải có điều kiện vốn, dòng tiền tài chính. Nhưng họ làm ăn lỗ, không có tiền vốn, tài chính thì mới muốn chuyển nhượng. Cuối cùng dự án không chuyển được, “nằm” đó và cũng không tạo ra nguồn cung cho thị trường.

Thứ ba, vấn đề xác định dự án bất động sản cũng nhiều vấn đề: Chúng ta chưa có các điều kiện xác định cụ thể về đầu tư dự án giao thông, dự án cầu đường, dự án bất động sản….

Thứ tư, với sản phẩm lai như condotel, liệu có đưa vào Luật Nhà ở hay không? Đây là vấn đề cần xem xét.

Thứ năm, thông tin thị trường và chuyển đổi số. Một ngôi nhà chia ra nhiều chủ sở hữu và đem bán ra nước ngoài. Như vậy, Luật chưa có quy định về câu chuyện mua bán qua số hoá hay mua bán ký giấy tờ thực tế.

Thứ sáu, quản lý và điều tiết thị trường: Câu chuyện thuế và giá điều tiết như thế nào hay chỉ khi thị trường nóng với lạnh chúng ta mới thực hiện điều tiết.

Tóm lại, liên quan đến các việc sửa đổi luật Nhà ở hay Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai… phải phân trách nhiệm rõ ràng. Bởi bất động sản liên quan đến nhiều lĩnh vực ngành nghề và nhiều bộ luật.

TS. Vũ Tiến Lộc – Ủy viên Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam phát biểu

Chúng ta đã có một Hội nghị thành công với nhiều góc nhìn khác nhau từ các nhà kinh doanh bất động sản đến các luật sư chuyên về bất động sản. Không khí thảo luận rất căng thẳng hướng đến đối thoại nhiều chiều nhưng điều này thể hiện sự thành công của Hội nghị.

Hiện nay, chúng ta đang ở thời điểm phục hồi nền kinh tế và thị trường bất động sản là một thị trường quan trọng ảnh hưởng đến sự phục hồi này. Vì vậy, việc tạo điều kiện cho thị trường bất động sản sẽ giúp nền kinh tế phát triển, hồi phục.

Tuy nhiên, thị trường bất động sản đang ở thời điểm tương đối nhạy cảm khi liên quan đến nhiều vụ việc của các lãnh đạo doanh nghiệp lớn dẫn đến việc Ngân hàng quản lý chặt chẽ tín dụng đối với thị trường bất động sản, hạn chế tín dụng cho bất động sản. Theo tôi, điều này là hoàn toàn đúng nhưng sự điều chỉnh của chính sách ngân hàng đang là quá bao quát, không phân luồng cụ thể. Vì vậy, có sự ảnh hưởng nhất định đến các doanh nghiệp bất động sản.

TS. Vũ Tiến Lộc – Ủy viên Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam

Theo tôi, gói hỗ trợ kinh tế lớn nhất hiện nay là gói hỗ trợ niềm tin cho các doanh nghiệp vào cơ quan quản lý Nhà nước, niềm tin vào sự hồi phục. Vì vậy, việc tạo được niềm tin cho các doanh nghiệp là điều rất quan trọng.

Hiện nay, những sai phạm của doanh nhân là cần phải xử lý nhưng không có nghĩa là bỏ lại doanh nghiệp mà phải hỗ trợ họ vượt qua khó khăn. Điều này là rất quan trọng trong bối cảnh hiện nay. Vì vậy, chúng tôi tha thiết đề nghị cơ quan quản lý Nhà nước cũng như người dân nên quan tâm.

Về vấn đề sửa luật, tôi cho rằng cùng lúc phải sửa đổi cả ba bộ luật gồm Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai. Bởi nếu chỉ sửa Luật Đất đai dễ đưa ra những quan điểm, chính sách vướng mắc so với những luật khác. Ngoài ra, cần phải sửa ngay.

Có thể nói, đất đai là tài sản lớn, thiêng liêng và quan trọng với rất nhiều gia đình, là hàng hoá đặc biệt nên phải có những quy định đặc biệt bên cạnh những quy định chung. Có thể không cần phải có những luật riêng nhưng có thể có những quy định riêng.

Về việc sửa luật, trước hết phải sửa các điểm chưa hợp lý; phải bổ sung những khoảng trống; phải làm rõ những vùng xám, vùng mờ; phải bổ quy những mô hình kinh doanh bất động sản mới, cơ sở dữ liệu, chuyển đổi số,… để tạo hành lang pháp lý phù hợp cho thị trường bất động sản phát triển.

Để đảm bảo quá trình đồng bộ trong những quy định pháp luật thì ban chỉ đạo cần phải có sự thống nhất, thống nhất giữa các bộ để đảm bảo tính liên thông, khắc phục tính chồng chéo quan hệ giữa các luật cũng như bộ ngành.

Việc sửa luật dù nhanh vẫn cần thời gian, vì vậy trong khoảng thời gian đó Chính phủ cần phải hướng dẫn cụ thể để giúp các doanh nghiệp đang gặp khó khăn. Đơn cử như Hiệp hội Bất động sản hiện nay tập hợp lại ý kiến của các doanh nghiệp, luật sư để gửi cơ quan Chính phủ, Uỷ Ban thường vụ Quốc hội để đề nghị những hướng xử lý. Từ đó sẽ có những giải pháp để giải quyết, để mọi doanh nghiệp không phải tự xoay sở. Điều này Hiệp hội có thể làm được.

Về việc xây dựng cơ sở dữ liệu, tôi nghĩ rằng Hiệp hội Bất động sản có thể đứng ra làm, có thể tiên phong thuê chuyên gia, nhà nghiên cứu để xây ra bộ chuẩn mực để từ đó các doanh nghiệp tham gia cam kết thực hiện bộ chuẩn mực đó.

Ông Nguyễn Văn Khôi, Phó Chủ tịch Thường trực phụ trách Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổng kết Hội nghị

Thứ nhất, thay mặt Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, tôi xin cảm ơn và tiếp thu toàn bộ ý kiến của các lãnh đạo, chuyên gia, nhà khoa học, luật sư và đại diện các doanh nghiệp.

Thứ hai, chúng tôi sẽ tiếp thu và tổng hợp tất cả các ý kiến của 2 Hội nghị góp ý sửa đổi Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản để phát triển nhà ở và thị trường bất động sản. Từ đó, có bộ tổng hợp báo cáo chi tiết, cùng sự nghiên cứu của Ban Pháp chế, Tạp chí Bất động sản Việt Nam, Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam để trình các cấp như Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp và sau đó là trình lên Quốc hội, Chính phủ.

Thời gian tới, chúng tôi sẽ có thêm nhiều chuyên đề thuộc các nhánh cần bàn tới như nhà ở xã hội, vấn đề nhà chung cư… và rất mong sẽ tiếp tục nhận được sự đồng hành của các chuyên gia, quý vị.

Cuối cùng, xin trân trọng cảm ơn các chuyên gia, luật sư, đại diện doanh nghiệp đã tham gia đóng góp ý kiến tại Hội nghị!

Như Quỳnh

Các bài khác

Bình luận

© 2019 DVL Group all rights reserved.