Tin tức

Nhà đầu tư “tiến thoái lưỡng nan” vì quy định

DVL Group

Tháng Tám 24

Nửa năm triển khai vừa qua cho thấy một số nội dung của Thông tư 06 vẫn gây khó khăn, lúng túng cho doanh nghiệp trong quá trình thực hiện các thủ tục về lựa chọn nhà đầu tư…

Thông tư 06 vẫn gây khó khăn, lúng túng cho doanh nghiệp trong quá trình thực hiện các thủ tục về lựa chọn nhà đầu tưThông tư 06 vẫn gây khó khăn, lúng túng cho doanh nghiệp trong quá trình thực hiện các thủ tục về lựa chọn nhà đầu tư

 

Thông tư số 06/2020/TT-BKHĐT hướng dẫn thực hiện Nghị định số 25/2020/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư được ban hành đã góp phần tạo cơ sở pháp lý cho hoạt động lựa chọn nhà đầu tư nói chung và các dự án đầu tư có sử dụng đất nói riêng.

DOANH NGHIỆP LÚNG TÚNG

Tuy nhiên, theo ông Đậu Anh Tuấn, Trưởng ban Pháp chế, Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam, nửa năm triển khai vừa qua cho thấy một số nội dung của Thông tư 06 vẫn gây khó khăn, lúng túng cho doanh nghiệp trong quá trình thực hiện các thủ tục về lựa chọn nhà đầu tư.

Đơn cử như quy định về giá trị nộp ngân sách nhà nước tối thiểu (m3) nhằm giảm thất thu ngân sách, tăng công khai, minh bạch nhưng thực tiễn nhiều doanh nghiệp phản ánh khoản nộp ngân sách của họ bị tăng lên hàng chục lần, thậm chí hàng trăm lần, dẫn đến dự án bị đình trệ.

Chia sẻ về các “phàn nàn” của doanh nghiệp, đại diện cơ quan soạn thảo, bà Quỳnh Lê, Phó Cục trưởng, Cục Quản lý đấu thầu, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, cho biết mục đích của Thông tư 06 nhằm hướng dẫn cụ thể cách thức xác định giá trị nộp ngân sách nhà nước tối thiểu.

Khi Thông tư 06 ra đời, ban đầu có sự hồ hởi nhất định về phía doanh nghiệp, tuy nhiên từ tháng 2/2021 đến nay có sự phản hồi ngược lại. Có những tiếng nói khá lớn nghi ngờ, liệu cách thức và phương pháp xác định thông số giá trị nộp ngân sách nhà nước tối thiểu có vượt khả năng của hiện thực hay không?

Đặc biệt, vừa qua có một số phản hồi với Cục Quản lý đấu thầu cho rằng Thông tư 06 hướng dẫn sai Nghị định 25. Bà Lê giải thích, Thông tư 06 và Nghị định 25 được thực hiện trong bối cảnh có một số dự án đã qua bước sơ tuyển, đã có nhà đầu tư dự kiến chỉ định, đang chờ công cụ nên phụ lục V của Thông tư 06 không hướng dẫn Điều 90 là điều khoản chuyển tiếp của Nghị định 25.

Vậy căn cứ vào số liệu nào? Chúng ta dựa vào địa bàn hành chính cấp huyện, vì cấp huyện không mờ ảo về thông tin. Hơn nữa, hiện nay chúng ta đang thực hiện chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường nhưng thông tin lại rất khập khiễng. Thông tin thị trường là một chuyện nhưng thông tin về giá nằm trong cơ sở dữ liệu đất đai lại là chuyện khác, bà Lê nói.

Và bối cảnh triển khai giá trị nộp ngân sách nhà nước tối thiểu dựa trên căn cứ pháp lý, pháp luật đất đai: UBND cấp tỉnh xác định giá đất cụ thể; nguyên tắc xác định giá đất phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường; nếu chỉ có một nhà đầu tư trúng đấu giá thì giao đất theo giá đất cụ thể. Nghĩa là Luật Đất đai khẳng định, giá đất cụ thể khi được xác định tại thời điểm đất sạch (do Nhà nước giải phóng mặt bằng).

Nhưng thực tiễn khi tìm hiểu số liệu, những số liệu căn cốt để tìm ra giá đất hầu như trắng. Ví dụ, chỉ số giá bất động sản chưa được chính thức công bố, cơ sở dữ liệu thông tin về đất đai chưa hình thành. “Với điều kiện như vậy, mà đòi hỏi phải có con số giá trị nộp ngân sách nhà nước tối thiểu thì là một thách thức với những người làm chính sách”, bà Lê nêu thực tế.

XÁC ĐỊNH GIÁ SÀN TRONG ĐẤU GIÁ CÒN BẤT CẬP

Vậy làm thế nào để có con số được thị trường (nhà đầu tư) chấp nhận? Nhà đầu tư luôn muốn chi phí càng giảm càng tốt.

Bà Lê dẫn chứng, các phản ánh của doanh nghiệp cho rằng, giá trị nộp ngân sách nhà nước tối thiểu cao. Lý do đưa ra, đối với các dự án chuyển tiếp, giá trị nộp ngân sách nhà nước tối thiểu tính theo công thức Nghị định 25 và Thông tư 06 cao hơn giá trị nộp ngân sách nhà nước tối thiểu được ước tính theo Nghị định số 30/2015/NĐ-CP ngày 17/3/2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư và Thông tư 16.

“Đầu năm vừa qua một số địa phương có tình trạng “sốt” đất nên đẩy giá trị tham chiếu của đấu giá tăng. Một số khu đất ở một số địa phương không chỉ tăng 100% mà có nơi tăng đến 200%, cá biệt có nơi tăng 300%”.
Bà Quỳnh Lê, Phó Cục trưởng, Cục Quản lý đấu thầu, Bộ Kế hoạch và Đầu tư.

Việc xác định giá sàn trong đấu giá còn bất cập khiến chênh lệch giữa giá sàn và giá trúng đấu giá lớn dẫn tới giá trị tham chiếu cũng tăng. Một số phản ánh khác từ các địa phương cũng cho rằng, giá trị nộp ngân sách nhà nước tối thiểu cao cùng với tiền sử dụng đất mà nhà đầu tư phải nộp sẽ làm giảm khả năng thu hút đầu tư, đặc biệt là các địa bàn xa trung tâm.

Thông tư 06 có hai cách tính: địa phương tự xác định thông số; và áp dụng Phụ lục V. Điều này dẫn đến xác định giá trị nộp ngân sách nhà nước tối thiểu khác nhau khi áp dụng theo từng phương pháp.

Một số ý kiến cho rằng, giá trị nộp ngân sách nhà nước tối thiểu là phần trích lại lợi nhuận của nhà đầu tư từ dự án, trong khi đó việc xác định lợi nhuận của nhà đầu tư từ dự án là chưa có cơ sở, khiến nhà đầu tư gặp nhiều bất lợi như: thời gian thực hiện đầu tư kéo dài, thị trường bất động sản đi xuống, lượng tồn kho cao, thậm chí bị thua lỗ.

Mặt khác, việc căn cứ vào kết quả trúng đấu giá của các khu đất riêng lẻ (đã có hạ tầng) để xác định cho khu đất thực hiện dự án (chưa có hạ tầng) là chưa phản ánh yếu tố tương đồng với khu đất thực hiện dự án. Bên cạnh đó, thiếu sự phối hợp của các cơ quan liên quan trong xác định giá trị nộp ngân sách nhà nước tối thiểu.

Ông Nguyễn Văn Đệ
Chủ tịch HĐQT Công ty CP Hợp Lực

“Các địa phương nếu áp dụng cách tính giá trị nộp ngân sách nhà nước tối thiểu theo quy định tại điểm k khoản 2 Điều 47 Nghị định 25 của Chính phủ và hướng dẫn tại khoản 2 Điều 4 Thông tư 06 về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 25, sẽ tạo ra sự khác biệt quá lớn”.

Như Nghị định 25 hướng dẫn lấy hệ số điều chỉnh giá trị tăng bình quân sau trúng đấu giá của các khu đất, quỹ đất tham chiếu có tính đến yếu tố tương đồng vào tính toán giá trị nộp ngân sách nhà nước tối thiểu nhưng tại Thông tư số 06 lại hướng dẫn lấy tất cả các dự án đã đấu giá thành công trên địa bàn cấp huyện trong 2 năm.

Việc thiếu sự thống nhất giữa Nghị định và Thông tư hướng dẫn nêu trên dẫn đến việc thiếu sự công bằng giữa các doanh nghiệp trong cùng khoảng thời điểm là trước và sau hiệu lực của Thông tư số 06 và có thể dẫn đến nguy cơ đổ vỡ, phá sản của doanh nghiệp.

Ví dụ, cùng một dự án có quy mô 175 ha, nếu tính giá trị m3 theo Nghị định 25 thì giá trị khoản tiền mà nhà đầu tư phải nộp vào ngân sách khoảng 2 tỷ đồng. Nhưng nếu tính toán theo Phụ lục V, Thông tư 06, thì giá trị m3 phải nộp cho ngân sách lên tới 580 tỷ đồng, tức là gấp 290 lần so với cách tính của Nghị định 25.

Do đó, tôi đề xuất bỏ Phụ lục V và giao quyền cho tỉnh trong việc xác định giá trị đề xuất nộp ngân sách nhà nước tối thiểu. Nếu bỏ phụ lục V và chúng ta tính theo tỷ lệ %, đã đầy đủ cơ chế thị trường, vì đấu thầu đã là cơ chế thị trường.

Để đảm bảo phù hợp với quy định tại Nghị định 25, đáp ứng yêu cầu thực tiễn, đặc biệt trong bối cảnh dịch bệnh hiện nay cần đẩy mạnh khuyến khích, thu hút đầu tư, Luật sư Nguyễn Hồng Chung – Chuyên gia chính sách đầu tư, Chủ tịch HĐQT DVL Ventures kiến nghị sửa đổi quy định về việc xác định giá trị chênh lệch địa tô tại dự thảo Thông tư 06 theo hướng cho phép người có thẩm quyền và bên mời thầu được chủ động hơn trong việc xác định các khu đất tham chiếu để tính giá trị thu địa tô chênh lệch, xác định thời gian tham chiếu không quá hai năm kể từ ngày trình duyệt hồ sơ mời thầu, hồ sơ yêu cầu.

Việc xác định hệ số điều chỉnh cần dựa trên cơ sở so sánh các khu đất quỹ đất tương đồng (3-5 khu) được xác định là hệ số điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá. Chỉ số này được vận dụng tính toán tỷ lệ theo các tiêu chí khi so sánh mức tăng giảm giá trị của bất động sản so sánh với đối tượng so sánh và tính giá trị bình quân theo phương pháp bình quân gia quyền.

Luật sư – Nguyễn Hồng Chung
Chuyên gia chính sách đầu tư – Chủ tịch HĐQT DVL Ventures

(Nguồn: https://vneconomy.vn/nha-dau-tu-tien-thoai-luong-nan-vi-quy-dinh.htm)

Bình luận

© 2019 DVL Group all rights reserved.