Tin tức

Quan điểm về cách tính giá trị nộp NSNN tối thiểu(m3) cho các dự án đấu thầu LCNĐT có sử dụng đất

DVL Group

Tháng Tám 23

(ĐTCK) Luật sư Nguyễn Hồng Chung, Chủ tịch HĐQT DVL Ventures đưa ra quan điểm về cách tính giá trị nộp ngân sách nhà nước tối thiểu (m3) cho các dự án đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư có sử dụng đất.

Tìm lời giải cho tiền m3 của các dự án bất động sản

Cách tính m3 theo quy định hiện hành đang làm khó cả địa phương lẫn nhà đầu tư. Ảnh: Thành Nguyễn

Bộ Kế hoạch và Đầu tư đang lấy ý kiến đóng góp của các doanh nghiệp, giới chuyên gia, luật sư để sửa đổi Thông tư số 06/2020/TT-BKHĐT hướng dẫn về lựa chọn nhà đầu tư, trong đó có cách tính giá trị nộp ngân sách nhà nước tối thiểu (m3) cho các dự án đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư có sử dụng đất. Luật sư Nguyễn Hồng Chung, Chủ tịch HĐQT DVL Venture đưa ra quan điểm về vấn đề này.

Hai cách xác định giá trị m3

Pháp luật hiện hành quy định, giá trị m3 được bên mời thầu xác định theo công thức: m3 = S x ΔG x k. Giá trị này mang tính tương đối, là căn cứ để nhà đầu tư đề xuất nộp ngân sách nhà nước và độc lập với tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà nhà đầu tư phải nộp theo quy định pháp luật về đất đai.

Theo quy định tại Thông tư số 06/2020/TT-BKHĐT, các tham số để tính toán giá trị m3 được xác định theo 1 trong 2 cách.

Một là, người có thẩm quyền, bên mời thầu tự xác định các thông số đầu vào để tính toán giá trị m3 đảm bảo công bằng, minh bạch, khách quan, khoa học, khả thi, không gây bất lợi cho các bên tham gia và khai thác hiệu quả sử dụng đất, tránh thất thoát ngân sách nhà nước.

Hai là, thực hiện theo hướng dẫn tại Phụ lục số 5 ban hành kèm theo thông tư này, cụ thể: Các khu đất đấu giá được sử dụng để tham chiếu đáp ứng các yêu cầu như có kết quả đấu giá trong 2 năm trước ngày phê duyệt kế hoạch lựa chọn nhà đầu tư của dự án đang xét, cùng địa bàn đơn vị hành chính cấp huyện nơi triển khai dự án đang xét, cùng mục đích sử dụng với một trong các phần đất thuộc dự án đang xét; hệ số k được xác định trên cơ sở tỷ lệ giữa tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tính trên một đơn vị diện tích của dự án đang xét và tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tính trên một đơn vị diện tích của tất cả các khu đất, quỹ đất tham chiếu.

Những điểm chưa hợp lý

Luật sư – Nguyễn Hồng Chung

Chủ tịch HĐQT – DVL Ventures

Theo các công thức quy định tại Thông tư 06/2020/TT-BKHĐT, tỷ lệ m3 trên tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự kiến đúng bằng tỷ lệ trung bình tăng qua đấu giá, nhưng việc xác định các khu đất tham chiếu để tính toán m3 còn một số điểm chưa hợp lý.

Cụ thể, theo Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất, khi xác định giá đất, các khu đất tham chiếu được xác định trên cơ sở đảm bảo tính tương đồng về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất.

Nghị định số 25/2020/NĐ-CP và Thông tư số 06/2020/TT-BKHĐT cũng quy định việc xác định các khu đất tham chiếu trên cơ sở các khu đất, quỹ đất có cùng mục đích sử dụng đất trong phạm vi địa phương hoặc khu vực có khu đất, quỹ đất thực hiện dự án.

Như vậy, các quy định trên chỉ mới phán ánh được sự tương đồng về mục đích sử dụng đất và một phần sự tương đồng về vị trí, trong khi cách thức xác định các khu đất để tham chiếu tính giá đất theo quy định pháp luật về đất đai và các khu đất để tham chiếu tính giá trị m3 theo quy định pháp luật về đấu thầu có sự khác biệt, dẫn đến kết quả tính toán giá trị m3 chưa phù hợp với thực tế.

Theo công thức tính giá trị m3 nêu trên, tỷ lệ m3 trên giá trị tiền sử dụng đất, tiền thuê đất bằng giá trị tăng qua trúng đấu giá. Tuy nhiên, với các khu đất áp dụng đấu giá thường là các lô đất, thửa đất có diện tích nhỏ và về nguyên tắc thị trường, giá bán lẻ bao giờ cũng cao hơn giá bán buôn, nên việc tỷ lệ m3 ngang bằng với tỷ lệ tăng qua đấu giá là bất hợp lý.

Mặt khác, các khu đất đấu giá là các khu đất đã hoàn thành bồi thường, giải phóng mặt bằng và có sẵn hạ tầng kỹ thuật, nên người trúng đấu giá có thể triển khai xây dựng ngay. Trong khi đó, các khu đất đấu thầu là các khu đất chưa giải phóng mặt bằng, nên nhà đầu tư phải mất thêm nhiều chi phí liên quan, dẫn đến giá trị m3 của các dự án xây trên đất đấu thầu tăng cao, nhiều trường hợp còn cao hơn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự kiến.

Theo các công thức quy định tại Thông tư 06/2020/TT-BKHĐT, tỷ lệ m3 trên tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự kiến đúng bằng tỷ lệ trung bình tăng qua đấu giá, nhưng việc xác định các khu đất tham chiếu để tính toán m3 còn một số điểm chưa hợp lý.

Cụ thể, theo Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất, khi xác định giá đất, các khu đất tham chiếu được xác định trên cơ sở đảm bảo tính tương đồng về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất.

Nghị định số 25/2020/NĐ-CP và Thông tư số 06/2020/TT-BKHĐT cũng quy định việc xác định các khu đất tham chiếu trên cơ sở các khu đất, quỹ đất có cùng mục đích sử dụng đất trong phạm vi địa phương hoặc khu vực có khu đất, quỹ đất thực hiện dự án.

Như vậy, các quy định trên chỉ mới phán ánh được sự tương đồng về mục đích sử dụng đất và một phần sự tương đồng về vị trí, trong khi cách thức xác định các khu đất để tham chiếu tính giá đất theo quy định pháp luật về đất đai và các khu đất để tham chiếu tính giá trị m3 theo quy định pháp luật về đấu thầu có sự khác biệt, dẫn đến kết quả tính toán giá trị m3 chưa phù hợp với thực tế.

Theo công thức tính giá trị m3 nêu trên, tỷ lệ m3 trên giá trị tiền sử dụng đất, tiền thuê đất bằng giá trị tăng qua trúng đấu giá. Tuy nhiên, với các khu đất áp dụng đấu giá thường là các lô đất, thửa đất có diện tích nhỏ và về nguyên tắc thị trường, giá bán lẻ bao giờ cũng cao hơn giá bán buôn, nên việc tỷ lệ m3 ngang bằng với tỷ lệ tăng qua đấu giá là bất hợp lý.

Mặt khác, các khu đất đấu giá là các khu đất đã hoàn thành bồi thường, giải phóng mặt bằng và có sẵn hạ tầng kỹ thuật, nên người trúng đấu giá có thể triển khai xây dựng ngay. Trong khi đó, các khu đất đấu thầu là các khu đất chưa giải phóng mặt bằng, nên nhà đầu tư phải mất thêm nhiều chi phí liên quan, dẫn đến giá trị m3 của các dự án xây trên đất đấu thầu tăng cao, nhiều trường hợp còn cao hơn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự kiến.

Như vậy, giá đất tại các dự án đấu thầu đến tay người sử dụng sẽ cao hơn mặt bằng chung giá đất áp dụng đấu giá, điều này ảnh hưởng rất lớn tới thị trường bất động sản.

Liên quan tới mức giá sàn nộp ngân sách nhà nước, theo cách xác định nêu trên, m3 là giá trị được bên mời thầu xác định là cơ sở để nhà đầu tư đề xuất nộp ngân sách nhà nước gọi là M3, nhằm mục đích so sánh xếp hạng nhà đầu tư và độc lập với tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp theo quy định của pháp luật về đất đai.

Như vậy, về bản chất, m3 là giá trị tăng thêm mà ngân sách nhà nước có được thông qua đấu thầu và nhằm mục đích so sánh xếp hạng nhà đầu tư nào hiệu quả cao nhất. Do vậy, m3 không phải là giá trị bắt buộc khi đấu thầu dự án, bởi ngay cả khi m3 bằng 0 thì các nhà đầu tư khi tham dự thầu vẫn phải tính toán lợi nhuận theo phương án tài chính và các yếu tố khác để khẳng định tính cạnh tranh, còn các yếu tố bắt buộc nộp ngân sách nhà nước là tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã được tính theo nguyên tắc thị trường khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất.

Mặt khác, theo quy định hiện hành (Nghị định số 25/2020/NĐ-CP được sửa đổi bởi Điều 108 – Nghị định số 31/2021/NĐ-CP), chỉ những dự án có từ 2 nhà đầu tư đáp ứng kết quả đánh giá sơ bộ năng lực mới áp dụng hình thức đấu thầu rộng rãi và phải tính giá trị m3, ngược lại, dự án chỉ có 1 nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu thì sẽ thực hiện thủ tục chấp thuận nhà đầu tư, mà không phải tính giá trị m3. Điều này tạo nên sự thiếu công bằng giữa các nhà đầu tư, bởi không phải dự án nào có 2 nhà đầu tư cũng hấp dẫn hơn so với chỉ có 1 nhà đầu tư.

Giải pháp nào?

Theo kết quả khảo sát, không có nhiều dự án sau khi công bố yêu cầu sơ bộ năng lực có từ 2 nhà đầu tư đáp ứng, mà phần lớn là chỉ có 1 nhà đầu tư đáp ứng khi phê duyệt kết quả (thống kê trên trang http://muasamcong.mpi.gov.vn/).

Như vậy, có thể hiểu, giá trị m3 quy định trong Luật Đấu thầu không phải là một khoản thu ngân sách bắt buộc, bởi không phải dự án sử dụng đất nào cũng phải nộp tiền m3, còn nếu tính tới yếu tố lợi ích Nhà nước thì m3 cần phải được áp dụng cho tất cả các dự án có sử dụng đất.

Để xử lý vướng mắc này, nên sửa Điểm k, Khoản 2, Điều 47 – Nghị định số 25/2020/NĐ-CP theo hướng để giá trị m3 bằng 0 và để nhà đầu tư tự tính toán, đề xuất giá trị M3 trong hồ sơ dự thầu.

Thực tế, Thông tư số 06/2020/TT-BKHĐT cho phép người có thẩm quyền, bên mời thầu được tự xác định các thông số đầu vào để tính toán giá trị m3, nhưng lại chưa thống nhất cách tính, dẫn đến việc cả địa phương lẫn nhà đầu tư đều gặp nhiều vướng mắc khi áp dụng.

Để phù hợp với quy định tại Nghị định số 25/2020/NĐ-CP đồng thời đáp ứng yêu cầu thực tiễn, qua đó đẩy mạnh thu hút đầu tư vào các địa phương, cần sửa đổi quy định về việc xác định giá trị m3 tại Phụ lục số 05, Thông tư số 06/2020/TT-BKHĐT theo hướng vận dụng phương pháp so sánh nêu tại Thông tư 36/2014/TT-BTNMT hoặc Tiêu chuẩn 11 ban hành kèm theo Thông tư 145/2016/TT-BTC ngày 16/10/2016 của Bộ Tài chính để tính hệ số k.

Nguồn: https://bds.tinnhanhchungkhoan.vn/bat-dong-san/tim-loi-giai-cho-tien-m3-cua-cac-du-an-bat-dong-san-277804.html

Bình luận

© 2019 DVL Group all rights reserved.